透视静安寺商圈开发

　　历史上的静安寺地区是上海著名的商业中心之一，它的营业额曾约占上海市区商贸营业总额的1/5，其繁华程度远远超过当时的徐家汇。上世纪90年代，静安区在加速旧城区改造的同时，开始实施对静安寺地区的开发改造。作为南京西路商业商务街改造的尾端，静安寺地区功能开发定位为商务娱乐圈。经近10年的开发，静安寺地区的面貌发生了很大的变化，目前尚在继续开发过程中。本文对静安寺地区功能开发过程作透视和评析，并对深入开发进行探讨。 
　　一、静安寺商圈布局设计的多种方案 
　　上世纪末叶，静安寺地区功能开发进入规划设计阶段。当时，境内外专家对静安寺地区商圈功能开发作了精心规划，提出众多构思方案。归纳起来大致有三种方案。方案一，静安寺庙东侧的居民住房拆除，将静安公园移至寺庙东侧原居民区，使寺庙和花园连成一体，静安公园原园址建商业楼宇；方案二，静安公园东侧旧房拆除后，静安公园东移，公园原址建造现代商业楼宇，静安寺庙移至万航渡路或愚园路（需拆除部分民居旧房），寺庙原址建造现代商业楼宇；方案三，寺庙不动，寺庙东侧民居拆除后建商业楼宇，公园不动，其西端西北转角建下沉式广场，公园东侧建商业楼宇。 
　　现在采纳的是第三方案，即公园、寺庙不动，辟出公园西端建造下沉式广场，公园东侧旧房拆除待招商；静安寺庙朝西北向扩建，寺庙东侧民居拆除后建造城市久百城市广场和航站楼楼宇。 
　　二、静安寺地区商业功能开发评析
　　从静安寺地区以南京西路和华山路的交叉口为中心来看，应发展成为一个“商圈”。商圈（business area），是指商业商务活动聚集与幅射的环形交叉的功能圈。凡城市的商业圈都处于道路的交叉口，交叉路口的每个转角处矗立着高层商业商务楼宇，各转角延伸段紧挨着林立的高层商业商务楼宇，而支撑商圈功能的，是宽阔的道路和发达的多功能交通网络。约四五十年前，徐家汇地区还是一个乡镇，至上世纪80年代，除了肇家浜路开拓外，道路狭窄，小店铺聚集，交通单一。进入90年代，拓宽了道路，叉路口及其延伸段建起了高层商业商务楼群（近30幢），地铁、立交、地面交通形成密集的交通枢纽网络，从而人气骤增，成了上海最大的商圈。　 
　　 “叉路口效应”有四个特征：其一，叉路口及延伸段高层商业商务楼群集聚；其二，路幅宽阔，通常在80～150米之间；其三，立体式多功能交通网交织，便捷发达；其四，消费层次定位以中档及中低档为主体。静安寺地区虽然地处叉路口，但与应具备的条件尚有以下不足。
　　1.“叉路口效应”先天缺陷
　　静安寺地区先天格局不尽理想。主要是南京西路与华山路交叉路口，原先商圈功能的先天不足。千年古刹静安寺是上海著名的寺庙，它固然可引来朝拜和观光人流，但毕竟不能与商业人流等同，更何况它排列在城隍庙、龙华寺和玉佛寺之后。静安公园是游人休闲场地，属公益性，与商圈人流关系不大。两处都没有高耸凸现性建筑标志，无远望视觉效果。国际建筑和城市学专家通常认为，标志性建筑有遥望800～1000米的视觉效果为最佳标准，这种有“千米视觉效果”的建筑物，在静安寺地区交叉路口却未显现，是该地区的先天缺陷。 
　　 2.“叉路口效应”功能开发中的弱化 
　　静安寺交叉路口，即华山路南京西路北转角的百乐门酒家是上世纪80年代开发的楼宇，迄今已20年，形象陈旧，房型设施落后，缺乏大商业环境，底层仅有“三阳盛”南货店等几家商品物种有限的商店。而随着静安寺寺庙的扩建翻新，商业圈的“叉路口效应”却更加弱化；再者，叉路口东南角静安公园辟出一角建成下沉式广场，只是在公众集会时才产生一些人气，平时商流人气不足。从硬件而言，黄金叉路口效应不但未显现，反趋弱化态势。加上十字路口西南角（老街基地）和公园东侧空地长时期等待招商，无形象凸现。寺庙东侧的久百城市广场和航站楼14层以下（总高度50米以下），建筑高度不足，未产生“千米视觉效果”。整个静安寺商圈视觉形象不够理想，缺少气派，难以聚集足够的人气。 
　　 3.餐娱街功能开发底气不足 
　　静安寺商圈内毗邻寺庙的愚园路（与华山路交叉地段）功能开发定位是餐饮娱乐，经几年开发迄今仍未成气候。除西段有一家娱乐总会和百乐门影剧院，中段路口有两家酒家外，其余都是小吃点心店，档子品味较低。餐娱街既无规模，又无特色，招商不景气，人气清淡。业内人士分析，原因在于建筑硬件不足，缺乏历史文化底蕴，远不如其他区域的特色街。如：徐汇区衡山路风情街具有欧式情调；卢湾区太平桥新天地，具有上世纪30年代上海石库门风情；虹口区多伦路以上世纪20、30年代上海文化名人故居风貌为主题，体现文化收藏和展览格调；上海方浜路老街集中展现了旧上海经济、文化、生活情调，具有独特的怀旧感。 
　　4.距国际经济中心城市商圈样式甚远 
　　就现代国际经济中心城市而言，都有若干副中心商圈，尤其后发国家和地区的经济大城市商圈，是在带状商业商务街的基础上，形成具有高度集聚和发散功能的商业商务圈，成为大都市的经济副中心，这些商圈支撑了世界级或洲际级城市的经济大市场。由商带发展至商圈是一个飞跃。世界经济中心城市副中心商圈的半径通常不低于1.5公里，而商圈的十字交叉路口中央就是商圈的中心点。据此，以世界经济中心城市标准的高度来看静安寺商圈功能，其差距很大，决非环带商业街所能替代。静安寺商圈目前既不及上述世界或洲际经济中心城市，也不及国内都市的一些商圈。如北京西城金融商圈，它入驻的金融机构、知名企业530家，包括17家全国性银行和9家全国性保险公司，管理总资产13万亿元，每天“吞吐”上百亿元资金，已成为中国金融管理中心。就上海本地而言，静安寺商圈也是个“小弟弟”，同时还面临其他各区新开发商圈的竞争威胁。
　　5.商务水准评估呈现的问题
　　有关部门最近对静安双高水准评估，指出了高品位商业商务功能（着重是静安南京西路，含静安寺地区）开发提升中面临的竞争态势和存在的若干问题，值得引起关注。如，甲级写字楼商务办公楼集聚及国际品牌汇集度地位不稳固，面临竞争态势；商务成本单位面积产出偏低，商品结构、业态单一，存在着诸多弱项；休闲、娱乐、非品牌服饰、珠宝、工艺品等商品服务业销售经营低于全市水平；沿街商铺单位面积租金