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透视静安寺商圈开发

发布时间:2013/03/13 佛旅研究 标签:静安寺商圈开发浏览次数:1037

  历史上的静安寺地区是上海著名的商业中心之一,它的营业额曾约占上海市区商贸营业总额的1/5,其繁华程度远远超过当时的徐家汇。上世纪90年代,静安区在加速旧城区改造的同时,开始实施对静安寺地区的开发改造。作为南京西路商业商务街改造的尾端,静安寺地区功能开发定位为商务娱乐圈。经近10年的开发,静安寺地区的面貌发生了很大的变化,目前尚在继续开发过程中。本文对静安寺地区功能开发过程作透视和评析,并对深入开发进行探讨。 
  一、静安寺商圈布局设计的多种方案 
  上世纪末叶,静安寺地区功能开发进入规划设计阶段。当时,境内外专家对静安寺地区商圈功能开发作了精心规划,提出众多构思方案。归纳起来大致有三种方案。方案一,静安寺庙东侧的居民住房拆除,将静安公园移至寺庙东侧原居民区,使寺庙和花园连成一体,静安公园原园址建商业楼宇;方案二,静安公园东侧旧房拆除后,静安公园东移,公园原址建造现代商业楼宇,静安寺庙移至万航渡路或愚园路(需拆除部分民居旧房),寺庙原址建造现代商业楼宇;方案三,寺庙不动,寺庙东侧民居拆除后建商业楼宇,公园不动,其西端西北转角建下沉式广场,公园东侧建商业楼宇。 
  现在采纳的是第三方案,即公园、寺庙不动,辟出公园西端建造下沉式广场,公园东侧旧房拆除待招商;静安寺庙朝西北向扩建,寺庙东侧民居拆除后建造城市久百城市广场和航站楼楼宇。 
  二、静安寺地区商业功能开发评析
  从静安寺地区以南京西路和华山路的交叉口为中心来看,应发展成为一个“商圈”。商圈(business area),是指商业商务活动聚集与幅射的环形交叉的功能圈。凡城市的商业圈都处于道路的交叉口,交叉路口的每个转角处矗立着高层商业商务楼宇,各转角延伸段紧挨着林立的高层商业商务楼宇,而支撑商圈功能的,是宽阔的道路和发达的多功能交通网络。约四五十年前,徐家汇地区还是一个乡镇,至上世纪80年代,除了肇家浜路开拓外,道路狭窄,小店铺聚集,交通单一。进入90年代,拓宽了道路,叉路口及其延伸段建起了高层商业商务楼群(近30幢),地铁、立交、地面交通形成密集的交通枢纽网络,从而人气骤增,成了上海最大的商圈。  
   “叉路口效应”有四个特征:其一,叉路口及延伸段高层商业商务楼群集聚;其二,路幅宽阔,通常在80~150米之间;其三,立体式多功能交通网交织,便捷发达;其四,消费层次定位以中档及中低档为主体。静安寺地区虽然地处叉路口,但与应具备的条件尚有以下不足。
  1.“叉路口效应”先天缺陷
  静安寺地区先天格局不尽理想。主要是南京西路与华山路交叉路口,原先商圈功能的先天不足。千年古刹静安寺是上海著名的寺庙,它固然可引来朝拜和观光人流,但毕竟不能与商业人流等同,更何况它排列在城隍庙、龙华寺和玉佛寺之后。静安公园是游人休闲场地,属公益性,与商圈人流关系不大。两处都没有高耸凸现性建筑标志,无远望视觉效果。国际建筑和城市学专家通常认为,标志性建筑有遥望800~1000米的视觉效果为最佳标准,这种有“千米视觉效果”的建筑物,在静安寺地区交叉路口却未显现,是该地区的先天缺陷。 
   2.“叉路口效应”功能开发中的弱化 
  静安寺交叉路口,即华山路南京西路北转角的百乐门酒家是上世纪80年代开发的楼宇,迄今已20年,形象陈旧,房型设施落后,缺乏大商业环境,底层仅有“三阳盛”南货店等几家商品物种有限的商店。而随着静安寺寺庙的扩建翻新,商业圈的“叉路口效应”却更加弱化;再者,叉路口东南角静安公园辟出一角建成下沉式广场,只是在公众集会时才产生一些人气,平时商流人气不足。从硬件而言,黄金叉路口效应不但未显现,反趋弱化态势。加上十字路口西南角(老街基地)和公园东侧空地长时期等待招商,无形象凸现。寺庙东侧的久百城市广场和航站楼14层以下(总高度50米以下),建筑高度不足,未产生“千米视觉效果”。整个静安寺商圈视觉形象不够理想,缺少气派,难以聚集足够的人气。 
   3.餐娱街功能开发底气不足 
  静安寺商圈内毗邻寺庙的愚园路(与华山路交叉地段)功能开发定位是餐饮娱乐,经几年开发迄今仍未成气候。除西段有一家娱乐总会和百乐门影剧院,中段路口有两家酒家外,其余都是小吃点心店,档子品味较低。餐娱街既无规模,又无特色,招商不景气,人气清淡。业内人士分析,原因在于建筑硬件不足,缺乏历史文化底蕴,远不如其他区域的特色街。如:徐汇区衡山路风情街具有欧式情调;卢湾区太平桥新天地,具有上世纪30年代上海石库门风情;虹口区多伦路以上世纪20、30年代上海文化名人故居风貌为主题,体现文化收藏和展览格调;上海方浜路老街集中展现了旧上海经济、文化、生活情调,具有独特的怀旧感。 
  4.距国际经济中心城市商圈样式甚远 
  就现代国际经济中心城市而言,都有若干副中心商圈,尤其后发国家和地区的经济大城市商圈,是在带状商业商务街的基础上,形成具有高度集聚和发散功能的商业商务圈,成为大都市的经济副中心,这些商圈支撑了世界级或洲际级城市的经济大市场。由商带发展至商圈是一个飞跃。世界经济中心城市副中心商圈的半径通常不低于1.5公里,而商圈的十字交叉路口中央就是商圈的中心点。据此,以世界经济中心城市标准的高度来看静安寺商圈功能,其差距很大,决非环带商业街所能替代。静安寺商圈目前既不及上述世界或洲际经济中心城市,也不及国内都市的一些商圈。如北京西城金融商圈,它入驻的金融机构、知名企业530家,包括17家全国性银行和9家全国性保险公司,管理总资产13万亿元,每天“吞吐”上百亿元资金,已成为中国金融管理中心。就上海本地而言,静安寺商圈也是个“小弟弟”,同时还面临其他各区新开发商圈的竞争威胁。
  5.商务水准评估呈现的问题
  有关部门最近对静安双高水准评估,指出了高品位商业商务功能(着重是静安南京西路,含静安寺地区)开发提升中面临的竞争态势和存在的若干问题,值得引起关注。如,甲级写字楼商务办公楼集聚及国际品牌汇集度地位不稳固,面临竞争态势;商务成本单位面积产出偏低,商品结构、业态单一,存在着诸多弱项;休闲、娱乐、非品牌服饰、珠宝、工艺品等商品服务业销售经营低于全市水平;沿街商铺单位面积租金

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